旅 游 地 產 開 發 流 程 —— 前 期 準 備 階 段
旅 游 地 產 開 發 流 程 —— 建 設 階 段
旅 游 地 產 開 發 流 程 —— 后 期 運 營 階 段

土地屬性



集體所有



位于農村

城市郊區



國家所有



位于城市

土地分類



農用地




建設用地




未利用地



農用地:是指直接用于農業生產的土地,包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。

建設用地:是指建造建筑物、構筑物的土地,包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。

未利用地:是指農用地和建設用地以外的土地。

權屬流轉



集體所有




土地征收




國家所有



用途流轉



農用地




土地征收



建設用地


未利用地


旅 游 地 產 的 土 地 相 關 概 念

我國現行土地權利體系

根據土地管理法第4條:

國家編制土地利用總體規劃,規定土地用途,將土地分為農用地、建設用地和未利用地。

嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量,對耕地實行特殊保護。

國 有 土 地 使 用 權 取 得 方 式
集 體 土 地 使 用 權 取 得 方 式

集體農用地流轉方式

農用地在土地承包期間,可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包的土地向專業大戶、合作農場和農業園區流轉,發展農業規模經營。

集體建設用地流轉方式

集體建設用地可通過土地使用權的合作、入股、聯營、轉換等方式進行流轉,鼓勵集體建設用地向城鎮和工業園區集中。

一級土地市場

劃撥

出讓

· 國家機關用地和軍事用地

· 城市基礎設施用地和公益事業用地

· 國家重點扶持能源、交通、水利等基礎設施用地

· 法律、行政法規規定的其他用地

· 對于開發商來說,可以通過劃撥方式取得的開發用地,主要是經濟適用房項目建設用地

協商出讓

招標出讓

拍賣出讓

掛牌出讓


二級土地市場

買賣

其他合作方式

出讓

· 買賣

· 抵債

· 交換

· 作價入股

· 合建轉讓


· 出讓使用權贈與合同可能會附加其他條件,如用地人在土地贈予學校使用時,可能會將土地的使用限于與教育有關的目的。



如 何 獲 取 建 設 用 地 —— 建 設 用 地 的 一 般 來 源

以存量國有建設用地或集體土地經轉用、征收之后,進行招拍掛的土地出讓方式是目前開發商獲得建設用地的*常規來源,但在實操過程中,不僅存在審批、征收難度大的問題,企業獲得建設用地還受當地年建設用地指標的限制。

附:

關于年建設用地指標 —— 依據《土地利用年度計劃管理辦法》,國家對計劃年度內新增建設用地量、土地開發整理補充耕地量和耕地保有量的具體安排。

來源

企業獲得的方式

備注

1.國有建設用地(存量)

招拍掛方式出讓

可辦理房屋產證,進行銷售

2.集體建設用地(存量)

征收為國有,再以招拍掛方式出讓

可辦理房屋產證,進行銷售,征收需通過國務院或省級政府審批

租賃土地或廠房

與集體接洽,但無法進行銷售,適用于產業園區類項目

未征收,直接建設

與集體接洽,但無法進行銷售,產生小產權房問題

3.集體農用地(新增)

農用地轉用審批,征收為國有,再招拍掛方式出讓

可辦理房屋產證,進行銷售,規劃范圍外的轉用與征收均需通過國務院或省級政府審批


如 何 獲 取 建 設 用 地 —— 實 操 過 程 中 的 問 題

TEL: 400-8593-166    MAIL: liye@liyejigou.com    FAX : 021-50321021     ADD:上海市黃浦區肇嘉浜路96號瑞金商務中心8號樓402-405室

指標問題

企業獲得的方式

備注

1.有指標,但不滿足占補平衡

企業說服政府開發整理未利用地,以新增耕地滿足占補平衡

常發生在一線城市。

如無未利用地,部分地區可購買其他地區耕地指標占補平衡

2.規劃基期年建設用地指標飽和,無指標

通過整理宅基地,實施增減掛鉤,企業向本區政府爭取指標或跨區購買指標

適合增減掛鉤試點地區,跨區購買必須要當地可進行跨區交易地區


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